金融风暴的“蝴蝶效应”逐渐波及到国内房地产行业，相对于住宅市场十年来的空前低迷，它对商业地产的影响究竟有多大，是危机亦或是良机？面对各路资本截然相反的抛售和买进，商业地产的现状和前景显得颇为迷离，而业界对商业地产能否成为金融风暴下楼市的避风港也存在争论。
资本市场是最神秘的。资本作为全球经济最活跃的一员，也是最敏感的，源起美国的这场金融风暴逐渐扩散，我国的商业地产也难以独善其身。
牵一发而动全身——商用物业贱卖、空置凸显
日前，摩根士丹利降价3亿多港元，以6.9亿港元“贱卖”原本标价10亿港元的香港星展银行大厦。据悉，扣除税收、贷款利息以及汇率的波动因素，大摩的这个买卖很可能仅有微利甚至亏损。
相信这种“赔本买卖”在前两年会让人大跌眼镜，但是金融风暴的大环境下，这已经不是第一笔。本月初，黑石以约9.5亿元的价格购买了上海长寿商业广场95%的股权，比此前约定的10.17亿降了1亿元左右，收购的股权份额也由先前的90%调至95%。而上市公司金鹰商贸以9.99亿元收购大股东王恒的上海金鹰国际购物中心，也被业内看成是“贱卖”，难以达到14亿元的市场估价。
当然，这种降价的买卖也不是近期才出现的，早在5月份，李嘉诚旗下的和记港陆以约44.38亿人民币的低价出售上海“世纪商贸广场”，一直以来是地产风向标的李嘉诚这一举动很耐人玩味。
此次美国经济危机爆发，全球投资环境恶化使得外资纷纷抽离，例如大摩需要回笼资金缓解在华尔街危机中的处境。在“商业地产领头羊”的上海，市场以外资持股为主，外资撤离给上海带来不小的影响。除两处天价商用地块遭退地外，外资投资银行也纷纷抛售商业物业。
此外，经济衰退必定会削弱对商业物业的需求。据报道，在外资、金融机构云集的上海环球金融中心，目前这幢上海的第一高楼的入驻率只有50％，还有美国的一些机构，提出了退出的申请。
外资有进有出 前景扑朔迷离
据高力国际的报告显示，上半年，上海商用物业的11笔交易中，境外机构成交项目达8个。同样是有实力的外资，看空看多，意见相悖。据记者统计，大摩、高盛、和黄、仲盛、瑞安等都抛售或是减少在华商业地产。
别人恐惧之时我贪婪。与此同时，全球最大的私募基金美国黑石集团、新加坡的嘉德置地集团、英国地产开发及投资公司高富诺集团纷纷投资中国商用物业。而高富诺集团更是计划将该集团的亚洲资产在公司总资产所占的比例由6%提高到20%，目前正在上海寻找合适的开发机会。
一方面大摩“唱衰”中国楼市，抛售在华物业，另一方面，黑石集团大中华区主席梁锦松称金融风暴给私募股权机构带来很好的机遇，看好中国经济增长前景。这些“意见领袖”使得人们对市场的判断更为多元。
国内资本涌动 理性、保守投资或为佳
利润总是伴随着风险，有风险的地方机会也更诱人。国家宏观调控政策使得地价成本较低，尤其是进入后半年，国内开发商纷纷拿地，企图“抄底”。商业地产支撑中报业绩的金融街继续发力，今年9月、10月份分别以9.03亿和12.25亿购得复兴门一项目和石景山区衙门口一地块，复兴门项目规划用途为写字楼，石景山区地块除居住，还要发展商业金融。
5月份才上市的茂业集团利用刚刚募集到的资金半年内收购了山西太原、四川南充、秦皇岛的四处商用物业。而位于太原的地块，茂业将建设成45万平方米的购物中心——太原茂业城。不仅如此，茂业国际还通过子公司中兆投资对沈阳商业城进行了策略性投资。
拿地和收购物业这些方式似乎太常规，人和商业把防空洞“折腾”成商业地产，在降价发行和推迟上市后，终于在香港联交所挂牌。
在银行融资受限的情况下，基金另辟蹊径也加入战局。内地首只房地产信托投资基金——越秀房地产信托基金也表示将扩大基金的投资范围，开始放眼北京、上海等一线城市寻找项目。
众所周之，商业地产对资金的依赖性极强，无论是在资金数量上还是时间的持续上。如今的投资环境恶化，资金这个老大难问题进一步凸显。目前国内实体经济受金融风暴的影响尚未完全显现，投资回报周期长的商业地产无疑要冒太大的风险。
2008-12-2 |
