瑞安房地产（00272.HK）（下称“瑞安”）正考虑将旗下商用物业分拆上市的可能性。
刚为公司融资路演绕地球跑了一圈的瑞安新任行政总裁李进港近日在接受《第一财经日报》记者专访时透露，公司目前正处于高速发展阶段，今年预期的销售目标将较去年上涨六成，至2012年，公司旗下持有的商业地产面积将较目前增加两倍。
上月，瑞安集团主席罗康瑞刚卸任该公司的行政总裁一职。
考虑商业地产分拆上市
2009年年底时，罗康瑞曾在接受媒体采访时表示，长远会考虑将已建成的商业物业，如新天地、企业天地等分拆出来为独立的上市公司。称此举可令瑞安业务更清晰，并可令分拆出的业务在资本市场上自筹资金。
如今，这一愿景正在被积极推进。李进港透露，公司目前正在就商用物业分拆可行性进行综合考量，观察市场及各大投行的建议书。“从瑞安每年两次的商业土地的评估来看，尚未开发的商业用地面积被评估时，所采用的评估价是原拿地价。这些地都是很早时候买的，现在土地的价格涨了许多，所以我们希望通过不同的市场机制将它们的价值量化出来。”
据介绍，瑞安持有型商用物业面积在2010年达到43.8万平方米，计划2012年上涨两倍至137万平方米，预计届时瑞安旗下商用物业和住宅物业的比例将达到1：1。
137万平方米的商用物业持有量着实不小，这也对瑞安的资金实力及周转能力提出了更高的要求。
对此，李进港表示，瑞安已储备了大量的资金，去年9月至今通过三次海外发债融资近100亿元，而今年100亿~160亿元的投资计划中，其中约75亿元为建筑成本，主要依赖银行贷款。就今年投资计划来看，瑞安的现金流尚算充裕。
曾受困于旧城改造项目
有钱在手，万事不愁。李进港透露，就在上周，瑞安将其在武汉的一栋甲级写字楼以10亿元的价格出售给了平安不动产投资有限公司。“其实包括武汉这栋写字楼在内，到今年4月中旬，我们已经完成了40多亿元销售。陆续其他一些项目的销售额也将收获。可以说对未来市场审慎乐观。”
事实上，自上海太平桥项目之后，大规模旧城改造便成为瑞安房地产业务的“特色”。可是2008年前后，瑞安集中接下了多个旧城改造项目，而这些旧城改造项目最大的难题，无疑就是动迁。与此同时，瑞安还坚持了先做商业后做住宅的开发模式，前期只出不入的财务状况让瑞安的资金链受到极大考验。
为了不让这些项目拖垮公司资金链，深谙于资本运作的罗康瑞不得不在2008年多次引入合作者，出售部分项目的股权，并放弃了云南一个大型度假村项目。与此同时，瑞安始终保持一套严格的买地评判标准，近两年中，仅在去年9月购入位于上海虹桥核心商务区的土地。
“今年拿地也不会太过积极。”李进港透露，目前瑞安的土地储备量达到1160万平方米，其中约600万平方米为商业地块，需要动迁的部分已经完成了80%，整体土地储备量已够公司8~10年的开发量。 |
