各位常务理事：
刚才大会通过了“五届四次常务理事会工作报告”，下面我就2012年下半年“网联会”的工作重点向大会作报告，请予审议。
“网联会”在2012年下半年重点做好以下几方面工作：
一、加强对我国房地产行业发展趋势的研究和分析，指导和引领行业的科学、有序发展。
要分析2012年中国的房地产行业现状和未来发展趋势，就得从供求、货币、心理、制度等四个方面具有中国特殊性的因素分析入手。
首先，供求因素是决定房价的最基础因素。住房需求的上升同中国人口的基数与城市化进程和城镇化建设速度息息相关，中国的城市化进程速度同英国、法国、德国、美国比分别占1∶5.46∶4.55∶3.64∶1.82，也就说欧美国家平均3-5年完成的城市化率，我们一年就完成了。
2011年，中国城市人口首度超过农村人口，占约51%，“十二五”期间，城市化进程将平均每年提升1%，也就是说每年将有1500左右的农民转化为城镇人口。这样的人口聚集结构决定了中国的住房需求还会再高水平上持续增长很长时间。
需求问题实际上是购买力的需求问题，中国独特的高储蓄与 “4—2—1”的新家庭结构，意味着80万亿元存款随时可以形成住房的有效需求。这种“刚性需求”最少要持续20年。同时中国社会投资渠道的相对缺失也导致非刚性需求外的投资需求集中于房产投资领域，这从另一方面又助推了房地产市场的疲而不软，弹性十足。
但同时我们也要看到与强劲的需求相比，住房的供给也同样有力。在“十二五”期间，政府规划建设3600万套保障房，使保障房覆盖率不足10%的局面将会改观。2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，房屋新开工面积16.36亿平方米，增长40.7%，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上面增长10.1%，其中商品住宅销售面积增长8%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%。
而2011年1—11月，全国完成房地产投资额55483亿元，同比增长29.9%，环比下降3.3%，全国完成新开工面积17.5亿平方米，同比增长20.5%，环比下降20.2%，全国完成商品房销售面积8.95亿平方米，同比增长8.5%，环比下降1.6%。按照这个趋势，未来几年住房供给将会加速改善，房价上调空间会被压缩，但市场需求，尤其是三、四级城市的市场需求依然十分强劲。
第二是货币因素，住房的供求是通过货币来体现的，从1978年到2009年，中国的GDP只是原来的92倍，可货币规模却高达原来的705倍。未来几年货币增长的设定目标是保持在16%，2012年中国的货币存量将突破100万亿人民币，达到GDP的2倍， 远远超过日本的1和美国的0.7，2012年通胀压力仍将继续。这意味着住房成本难以下降，而体现为实际购买力的购房需求，也会随着体现为货币的财富而保持稳定，同时“外汇占款”也已达到20万亿以上，对物价的压力仍将难以逆转。
第三是心理因素，虽然供求因素对一般商品来说是最基础的因素，但对资产性商品的房地产来说，“资产收益的心理预期”是显然要比非资产性商品要重要得多。
第四个因素也是非常重要的因素，就是制度因素。中国的房价问题涉及到同样重要的土地管理与出让制度、税收制度、地方土地财政制度、商品房预售制度、小产权房制度等。这些制度都会涉及到盘根错节的刚性利益。地权、税收和地方财政的进一步规范化仍需走很长的路。一般的商品房中大约30%是土地的出让金，在城市核心区可以达到50%(包括拆迁、征地等费用)，另外几十项税收又要占掉30%。因此，在相关制度短期不可能大动的情况下，房价中的地税成本也不可能发生大的变化，也就是说，在住房存在相当大的“需求刚性”的情况下，住房供给也存在相当大的“成本刚性”，所以中国的房地产市场不会崩盘，将在国家宏观经济政策的调控下平稳过渡，逐步走向合理发展。
在下半年的工作中，我们将加强对我国现代化城市、城镇建设和商业地产开发建设等方面的研究与分析工作，及时发布行业发展报告，有效地为政府、为行业、为广大会员单位提供政策咨询服务。
二、加强行业和市场资源对接平台建设，建立政府和企业的双向服务机制。目前全国15个副省级城市，333个地级市（区），2856个县（区）大部分都在搞城市新区、新兴城镇和开发区建设，全国现有国家级经济开发区54个，省级经济开发区1000多个，地（县）级开发区、经济园区、物流园更是多达上万个;各地的大型商业服务业聚集区、综合物流园区、高新技术产业园区、总部聚集区的建设也方兴未艾。
而在现代城市化进程和城镇化建设中，商业产业体系的置前定位是首要任务，各级地方政府也非常重视在城市新区、开发区建设过程中商业规划、产业定位与运营管理的有机结合，从而满足城市总体功能要求、职能对接。在同许多市、县领导讨论中，我深刻感到他们对城镇商业规划、建设、运营、管理方面信息和资源的需求，他们面临的困境是规划与建设脱节，建设与产业脱节，产业与运营管理又脱节。因此，他们非常希望我们“网联会”能同他们建立一个紧密型的对接服务机制，即一方面由他们提出城市新区发展的总体规划和设想以及相关经济地理信息；一方面由我们利用国家级行业管理机构的资源优势，从商业规划、产业定位、到总集成商、总开发商或商业服务业企业的推荐输入进行全方位合作，以避免规划与应用脱节，建设与管理不配套等出现的问题。而从我们广大会员单位角度而言，我们很多从事城市商业规划，商业地产开发、建设的运营管理企业一般又都是依托自身的资源关系寻找市场和业务，缺乏信息资源的整合能力，资源与项目很难合理对接。
因此在下半年的工作中，我们有一个重要任务，就是筹备成立一个专门的工作机构，建立一个资源对接平台，将政府的需求转化建立成一个市场平台，将我们的广大会员单位不同的业务优势、资源优势、技术优势、人才优势有机整合，通过协同规划、协同开发、协同运营管理的方式，提供针对化、对位化服务，由此建立起政府和我们会员单位的双向服务机制。
此次长春会议我们就将进行一次尝试，在下午的会上，长春市南部新城管委会的领导们，就将把南部新城的整体发展方案进行介绍，同时会推荐出一些具体项目和地块，与大家进行合作洽谈。
三、加强行业管理和服务工作，引领促进行业发展。
在去年12月19日，国务院国资委委管协会负责人大会上，邵宁主任作了重要指示，他指出，“国资委所属的国家级行业协会是全国行业协会中的国家队，是现代市场经济的重要组成部分，发挥着不可替代的重要作用。国家级行业协会不仅要当好政府与企业的桥梁和纽带，做好服务工作，更要引领行业、管理行业、建立市场、发展经济。”
为此，“网联会”在2012年下半年在加强行业管理和服务工作方面将重点做好以下几方面工作：
（一）做好信息咨询和服务工作。及时发布行业发展动态和市场信息，广泛开展相关法律、政策、技术、管理、市场等咨询服务。
（二）建立完善的业务服务平台，积极构建政策研究、统计分析、人才培训、技术创新、对外交流合作等五大服务支撑体系，同时建立业务合作资源平台。
（三）积极反应行业企业诉求，将我国城市商业规划、开发建设和商业地产运行中存在的问题、企业面临的困境及时向国家有关重要部门反映，并提出合理化建议，推进行业标准、规范的制定，同时加强行业自律的建设。
（四）进一步开展“中国商圈发展评价与分类示范”工作，推选评审第二批各类型“中国重点示范商圈”。此项工作是2012年6月份启动的，得到了国务院国资委、商务部、中国商业联合会等国家主管部门的大力指导和支持。各省、市地方政府和商务主管部门也给予了高度关注和积极配合。第一届“中国城市商圈发展论坛”和“中国重点示范商圈”推选工作取得了预期成果。今年我们将进一步贯彻落实中央和商务部有关指示精神，全面推进此项工作，为建立“布局合理、定位科学、发展有序、作用突出”的城市商圈发展格局，发挥行业协会的服务功能、引导功能和管理功能。
四、加强各分支机构、内设机构的业务发展，建立完善的行业服务体系。
（一）步行商业街工作委员会在2012年下半年将重点开展以下工作。
1. 2012年9月在成都筹备召开第十届“中国商业街行业年会”。
2. 进一步推进《中国商业街系列丛书》的出版发行工作。
3. 进一步开展国际交流活动，组织赴德国、法国考察商业街活动，借鉴其他国家商业街的成功经验。
4. 召开“全国商业街区基础研讨会和信息统计工作会议”
5. 继续开展“中国著名商业街”和“中国特色商业街”分类指导工作，力争在下半年推出一批“商业街开发示范项目”和“商业街开发创新项目”。
（二）社区商业工作委员会将在下半年重点开展以下工作。
1. 举办“首届中国社区商业招商年会”（沈阳）
2. 召开“2012全国社区商业规划工作会议”（北京）
3. 召开“2012中国社区商业西南峰会”（成都）
4. 召开“第三届中国车速商业发展年会”
社区商业是我国房地产行业中未来最具开发潜质的五大商业模式之一，希望广大会员单位对我们社区商业工作委员会给予关注和支持，并积极参与和配合他们的工作。
（三）地下商业网点工作委员会在下半年的工作重点是：
1. 完成地铁商业研究中心的筹备工作，建立十人专家委员会，并于6月启动地铁商业调研工作，10月完成行业发展报告，10月底召开报告发布会。
2. 围绕地铁发展报告，11月初开始与搜狐焦点房地产网合作开展地铁商业专题预热推广活动，历时一个月，11月底完成。
3. 2012年12月5日前，组织召开首届“中国地铁和地下商业发展年会”。
地下商业网点的开发和建设是集约型城市开发的重要组成部分，是大型城市综合体应具备的通道树型交通体系中的重要配套功能和资源利用需求。很多大中城市已确立了地铁开发规划，因此，地铁商业开发和地下商业建设具有广阔的市场前景，希望我们从事商业地产开发的会员单位在涉及到地铁商业和地下商业开发时，同我们地下商业网点工作委员会多沟通、多交流，为我会提供完善的服务。
（四）商业设计分会2012年下半年的主要工作有四项：
1. 继续着力推进节能减排，做好优秀工程设计评选工作。组织好专家对申报的商物粮工程设计项目进行评选。为申报“国优”作准备，同时搭建优秀项目交流的平台，促进勘察设计水平的提高。
2. 参加中勘协举办全行业工程设计计算机应用工作交流大会。通过组织业务内交流研讨活动，推动企业提升协同设计、三维设计集成系统的应用水平，增强行业整体技术实力。
3. 召开商业设计分会一届三次理事会，对2011年协会工作进行总结，并共商协会的发展。
4. 继续办好“简报”。通报行业、协会信息，搭建好团体会员间广泛交流的平台。
（五）会员部2012年下半年工作计划
1．组织筹备五届三次理事会。
理事会是协会重要的年度工作会议，也是协会重大事项的决策机构，组织筹备理事会的各项工作，为会员做好服务是会员部的重要职责。下半年，会员部的重要工作就是组织筹备中国城市商业网点建设管理联合会五届三次理事会暨五届五次常务理事会；
2．加强和完善会员服务体系。
（1）做好发展会员与服务会员的有效对接
发展会员和服务会员是会员部的主要工作职能，服务是发展的基础，发展和服务密不可分，为会员提供多元化的服务是会员部工作的重点。下半年，会员部将组织会员进行商业考察，为有需求的地方政府与会员单位搭建服务的桥梁，组织召开项目研讨会，组织会员培训等活动；今后，会员部将继续探索服务方式，为会员提供更多切实的服务。
（2）将继续完善会员数据库，并按我会《章程》和国资委、民政部的要求，调整理事会结构。
（3）建立市场调研服务机制
服务的前提是了解市场的需求，下半年，会员部继续进行市场调研，与地方政府建立紧密的合作与服务关系，为服务会员奠定基础。
（六）培训部2012年下半年工作计划
1. 在全国商业服务业职业教育行业协作联席会议、推进校企合作方面，加强与中国商业联合会负责职业教育的有关部门的联系，在其指导下开展建立与城市商业网点建设和商业地产相结合的职业教育体系的筹备、组建和起步试运行工作。
2. 在与北京大学等机构沟通的基础上，争取首期“金融战略研修班”或“文化战略研修班”开课，积极推动行业内素质教育、理论研究、知识拓展等工作。
3. 推动建立商业网点建设投资经理人与拓展经理人联席会议制度并开展工作，开展城市商业网点建设调研工作，推动商业地产产业发展基金的设立。
4. 加强与会员单位及其他机构的联系,拓展多方位的培训业务。
（七）行业发展部2012年下半年工作重点：
1. 全程服务立项于长春市的中国中小商业企业总部基地。
2. 规划扶持位于吉林通化市的中国中医药产业展览交易基地。
3. 进一步支持位于北京丰台区的“中国民俗旅游文化街”的项目。
4. 重点关注帮助位于上海奉贤区的南桥经济新城开发建设工作。
5. 规划指导位于江苏连云港市的“中国农副产品展览交易基地”。
6. 促进并推动位于湖北咸宁市的“中国生态旅游文化城”的开发建设工作。
7. 成立“城镇商业规划机构”，为各级地方政府提供城市商业规划和城镇建设方面专业化、针对化服务、并以此为基础，筹备成立“城镇商业规划建设工作委员会”，推动行业的发展。
（八）编辑部2012年下半年工作重点：
1. 及时向会员发布行业动态、行业信息和国家有关政策指示。
2. 配合行业发展部，建立市场资源平台，信息对接平台，推动会员单位与地方政府的业务对接与合作。
3. 组织编辑《中国商业地产发展报告》。
4. 筹备《中国城市商业建设杂志》的创刊工作。
各位常务理事，2012年是我国国民经济与社会发展关键的一年，新形式、新任务给我们提出了更高要求，我们要紧密围绕国家经济社会发展大局和中心工作，贯彻国家“十二五”发展规划纲要，落实国务院国资委工作重点和要求，认真制定和实施协会发展规划，大力培育和打造核心业务，全面推进和提升规范治理和规范运作水平，积极探索中国特色行业协会发展道路，一方面承担服务国家经济社会发展大局的职责任务和引领管理行业科学发展的职责任务，同时坚持民主化发展方向、市场化发展趋势，要真正做到并成为政府靠得住、企业信得过、行业有诚信，国际有影响的国家级行业协会。
最后，预祝大家身体健康、工作顺利，心情愉快。
谢谢大家！
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