苏州商业地产分化趋势日益明显
苏州大学商学院教授 沈健
限购令出台以后，住宅市场上的改善以及投资需求因此受限，这对于苏州住宅成交确实造成了较为明显的影响，但是对于商业地产没有限制，在这样相对宽松的政策背景下，商业地产是有发展机会的，但是之所以限购后没有出现爆发性的发展，有其内在的原因存在。
三大信号解析苏州商业地产发展现状
随着国家对房地产市场调控的层层深入，限购令后苏州住宅成交也是不断走低，此时不少目光欲转向与限购"脱轨"的商业地产上来，预期商业地产将彻底扭转商住不平衡局面，然而，虽然商业地产没有受到此次限购令的影响，但是其风险很大，需要投资人有很强的判断能力，因此短期内不会出现特别明显的变化，而且个人认为，目前房地产市场包括商业地产已经够火了。过去的房地产市场是不成熟的，主要表现在房价一直有普涨的现象，而随着市场的日益成熟，商业地产具备良好发展前景的同时，也将出现分化现象，比如品质好、地段优的楼盘价格继续走高，反之则价格会下跌，即后期商业地产，包括整个房地产市场，价格并不会随着经济发展全面上涨，而是会有涨有跌。
就目前苏州市商业地产的发展现状来看，本人总结有以下三点：首先，过去的房地产市场上，商住价格倒挂现象十分明显，商业地产价格相对住宅来说，处于一个"洼地"，价值没有得到真正体现，但是从去年开始，在一系列的调控政策下，商住倒挂现象出现了反转，调控后商住价格趋于平衡化，住宅在价格上已经没有优势了；其次，收益与风险是并存的，高收益的前提是承受高风险。商业地产区别于住宅的一大特点就是风险很大，住宅除了投资之外还可以入住，但是商业地产受区位影响非常明显，地段好，有发展前景的商业项目，投资回报率很高，反之其转手较难，而且不易改变用途，风险较大；再次，从租收比的情况来看，以前投资商业地产3-5年就可以收回资金，资金回报期限较短，但是目前的租金不高，也让不少投资客选择持币观望态度，并没有出现疯狂抢市局面。
投资渠道多元化有效规避风险
随着经济形势的多边化发展，传统的单一投资方式不能分散风险，已经不能适应目前多变的市场形势，"鸡蛋不要放在一个篮子里"是我对于入门级的开发企业以及投资者的建议。商业地产的投资需要敏锐的洞察力，需要实地考察区位等因素，同时需要一定的专业分析能力，这些是一般普通投资人群所不具备的，50%实物资产+50%金融资产是本人认为较为合适的投资方式，每种投资组合的产品最好不要超过总投资量的50%，而且产品内部也应该多元化，比如实物资产除了房地产之外，还可以投资于其他耐用消费品，而金融资产也包括多种类型，诸如黄金、股票、基金等，投资者也可以在金融资产内部实现产品组合，尽量降低风险。
总的来说，本人认为商业地产投资的门槛较高，其风险状况远远高于住宅，而且真正绝版旺铺的购买也是相当困难，所以随着商业地产日益走向成熟，分化趋势必将显现，投资商业地产必须慎重，需要对投资对象进行详细的前期价值判断与调查，最好是实施组合性投资策略，以规避市场风险。 |
