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英国零售行业的规划政策 |
| 作者： 来源： 点击率：3944 |
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| 2004-04-20 10:42 文章来源：市场建设司 |
| 文章类型：摘编 内容分类：其它 |
首先简单介绍我在零售业方面的经历。我在百安居已经工作了二十年。像在座的诸位一样，我的专业是城镇规划。我是皇家城镇规划协会会员，了解英国规划的政策和程序，因为我多年来从事伦敦周边地区新店的开设和收购。
下面简单介绍一下有关英国零售行业规划方面的政策。在英国，大部分的规划政策是议会通过的指导性的法令，中央政府通过指导性的法令来指导地区政府如何做规划。举个例子，指导性法令文件涉及各个方面，有关于零售的，有关于住宅的，有关于交通的等等。这些指导性法令是中央政府对地方政府就如何进行规划的指导性文件。在英国，做出详细的规划是地方政府的责任。如何定义地方性规划机构呢？英国的城市功能的划分标准并不统一，可以是城市、乡镇，也可以是区域，还可以是一个城市不同的乡镇和区域都对规划工作负责。我举个例子，我的家乡南安普顿是个城市，跟中国城市做个比较。我的家乡有25万人口，面积只有50平方公里，当地的规划不是非常详细，很多是政策性、指导性的东西。我手里有一个例子，就是伦敦的规划，其实这个规划已经酝酿两年多了还没有定下来。伦敦有八百万人口，面积有1600平方公里。简单介绍一下这个程序。比方说伦敦的规划，先是有一个规划的草稿，就是我手里的这份材料。然后公开征求公众意见，接着是公开听证，最后形成一个完整的稿子，之后还可能会进行修改。所以说整个公开的程序，就是向公众公开征求意见，已经经过两年的时间了。就像我刚才介绍的一样，规划的大部分内容是非常政策化的东西，包括一些区域划分，比方说新的工业区，新的住宅区，新的商业区。
我们现在谈一下英国零售业的规划目标是什么。我们要鼓励有效率的零售行业，以城镇中心作为投资重点。在规划程序中，规划部门既要考虑活力、研究可行性，也会考虑到沃尔什女士刚才介绍的交通承受能力的问题。另一个目标是希望保证不同种类的商店和消费设施，供消费者选择。在某些比较小的区域和地方，制订的规划内容可能会比较详细，包括关于密度、容积率之类的数据。如果想要开发一个地点的话，开发商如何取得当地规划部门的批准呢？按照正式程序，开发商必须提交一个规划申请，向谁申请取决于他的开发场地所在区域。这个申请是公开的，谁都可以去查去看，里面会附上很多不同的研究报告，比方包括对零售的影响，对交通的影响，对环境的影响。在英国，比较大的项目都必须经过一个所谓的“顺序测试”。首先考虑这个方案能否放在城市中心地区；如果不能放在中心地区的话，再考虑能否放在中心地区的边缘。什么是中心地区的边缘呢？就是离中心地区有300里。如果不能放在中心地区边缘的话，才能考虑放在离开中心地区的地点，也就是比较偏远的地方。会优先考虑到交通枢纽地区，根据沃尔什女士的定义，交通枢纽地就是环线的交叉点，是巴士、地铁、车辆和自行车行驶的交叉点。最新的标准要求开发商必须证明有开设项目的需要。什么是需要呢？比方说在一个小镇里有两到三家小商场，营业面积有两万平方米，但实际需求要远远超过两万平方米，可能是十万平方米。我们不单单从数量方面来考虑，还要考虑品质，比方说是不是有新的商店也有老商店，有没有完整的商品结构。我们现在考虑大型超市的具体设计构想。在英国，面积超过2500平方米的超市被定义为大型超市，如果一个超市的规划面积超过一万平方米，就必须从地区的规划部门上报到地区的政府办公室。英国有一个所谓的地域性的政府办公部门，这个部门不是由民众选举产生的。他们的职能是有权力从比较宏观的方面考虑这个方案，有权力决定这个规划是由他们来批准还是由地方性规划部门来批准。比方说一个跨地域的大型购物中心，肯定是由地域性的规划部门来做这个决定，因为批准手续很烦琐，所以大型零售项目批准的时间很可能会比较长，也许数月，也许几年。停车泊位数量按照楼层的面积作为基础进行计算，每百平方米要设五个停车位。现在英国鼓励综合性的规划，就是除了商业之外还有住宅。
下面我来谈一下中国的规划从2004年起应该有怎样的政策。比较中国和英国的市场及法规政策会发现，英国有非常成熟的零售市场，而中国正处于一个快速增长的阶段；市区人口数量和比例差距大：在中国，人口超过三百万的城市可能有三十多个，而英国只有五个。中国处在一个城市化起步阶段，而英国所处的是一个复兴的阶段，中国可能很多建筑物都是新建的，而英国有很多建筑物都有一百五十年的历史，需要重新开发和改造。英国是一个非常小的国家，中国有很多卫星城，你们可能听说过英国在泰晤士河的周边做一个住宅和商业的开发区。我认为中国现在应推广按需求做规划，必须考虑设施的需求来决定土地的供应。要考虑分配不同的面积空间来满足这个要求。我在英国的经验告诉我中国现在采取的是一个好的规划方案，就是限制土地供给，造成土地溢价。可能比较贵的土地对竞争非常激烈的零售行业造成了人为的障碍，我们刚才已经听了其他人的发言，可以从他们那里吸取不同的经验。在美国房地产的土地成本比较低，但是在欧洲土地的成本比较高，其中一个原因可能是规划严格程度不同，所以我建议中国的规划者可以考虑鼓励竞争，这会促使零售商更加有创意、有效益。如果一个零售商没有竞争的话，就会变的比较懒散。最终的受益者都应该是消费者，从低价中受益，从更多更新的产品种类中受益，从更好的服务水平中受益。会改变供货链，改进产品的质量，总的来说都会促进经济增长。在零售业里重要的一点是区分，大型超市是国际上通用的字眼，在食品超市行业，大型超市包括了家乐福、沃尔玛、麦德龙、普尔斯马特等；在建材行业，大型超市包括了百安居，欧倍德，还有中国的好美家和东方家园，再比方说在上海还有宜家等都是家具的大卖场，宜家最近在我们的徐汇店附近开设了一家新店；最后是包括电器在内的其他大卖场。但是食品、建材家具和电器大卖场是有区别的，从购物类别到顾客往返都有差别。总结起来就是方便购物，或者是大量产品的采购，比方说食品的采购就是按照天数，去的频率比较高，但是建材的采购频率就比较低，可能是每个月去一次或者是每个季度去一次。大家都需要食品，因为大家都需要生存，但是跟食品不一样，建材是对家居环境的改善，启发灵感和创意的家居环境的改善。可以做这样的构想，食品是篮子型的购物，建材一定是推车型的购物。需要重申一点是应该对不同的业态做出不同的规划，比方说对食品和建材就应该是不同的规划政策。建材市场和零售市场都处于快速发展的阶段，很好的一个例子是我们在英国的商店都经过一些改造，新店的面积是老店的三倍，有一百多个店的面积超过一万平方米。这个趋势是经济全球化的影响所造成的，比方说对产品的设计就是其中的一个因素。因为作为市场的领先者，要不断创新，产品不断创新。十年前，我们的商店有两万个品种，现在已经有四万个品种，消费者也越来越有知识，自己分辨建材的能力越来越强，也越来越通晓如何自己动手做建材，英国有很多电视节目教消费者如何动手进行装修装潢，听我的同事说中国也有一个类似的电视节目。随着品种的增加，商店建的越来越大，展示产品越来越重要。从我自己观察来看，中国和英国一样，装修已经成为一种时尚活动。
谢谢大家给我机会作这个发言。
（根据录音整理）
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