西安市计委：关于西安市大中型零售业网点的调查及对策建议

西安市计划委员会课题组

 

总量上的有效控制和单体上的积极扶持并举

　　总量上的规模膨胀主要是由在总量上占有相当比重的夕阳业态（如百货业）支撑的，而且许多朝阳业态（如购物中心、仓储式商场、超市等）的规模也因此被挤压在狭小的空间内。因此，总量上的有效控制必须以夕阳业态为中心，以不影响商品流通和居民消费需求的满足为出发点。我们认为，按80年代初西方发达国家千人拥有营业面积800平方米和12～14个商业网点的相对标准，结合我市居民的购物、消费实际，应从以下几个方面着手：第一，对夕阳业态的百货零售业进行重新定位，使其认识到所处的成熟期向衰退期的过渡阶段是经济发展到一定时期不以人的意志为转移的。因此，应积极寻求转向朝阳业态。第二，鼓励这些企业向纵向一体化发展。通过股权转移、资产置换等途径向批发业、产品制造业等延伸，形成产供销一体化的格局。第三，夕阳业态的零售企业并不意味着其在市场上没有利润空间，这就需要我们超越条条块块的约束，进行横向资产重组。具体而言，在市政府职能部门的协调下，以企业自身的积极性为动力，可在不同的区域，主管部门依土地、业态、企业类型、商品结构等进行租赁、承包、兼并、破产、转让等已很成熟的资产重组方式的试点，组建8～10个大型商贸企业集团，并设置与之相应的大型综合性物流配送中心和1～2家专业化加工配送中心，以实现规模效应。上述的根本原则就是在有效控制总量的同时，提高人、财、物等资源的利用率。

　　总量上的有效控制与对单体的积极扶持并不矛盾。上面已经提到，对百货零售业应进行存量调整，那么调整后的需求真空应由谁来填补？显然是朝阳业态。而目前我市在这方面的现状是数量少，规模小。因此，应积极扶持8～10家仓储式商场和4～5家左右的购物中心，以及众多各具特色的超市、专业店，便利店等，并使之顺应连锁化和集团化的零售业国际趋势。对业已存在的新兴业态的企业，应依上述分类标准进行发展，因为这个分类大致反映出各种业态存在的理由和基本条件，以此为参照，可使这些企业分享到因市场细分和消费者需求多样化而产生的利润空间。如目前在我市具有发展潜力的连锁企业，无论其服务领域和网点数量都在向多极化和规模化发展。

　　总之，并行不悖的总量控制与单体扶持，可在解决发展超前与过度竞争的同时，培育一个大、中心合理搭配的零售业规模体系。

　　单一的业态结构已越来越难以满足我市居民多样化的消费需求。因此，必须对现存业态进行调整。

　　１．业态结构应与经济发展水平相适应。我市经济发展水平大致接近西方发达国家80年代的水平，在此阶段，百货店已进入成熟期后期，其发展策略是在巩固与维持的基础上积极稳妥地进行战略收缩。对于处在导入期和成长期的新兴业态应进行鼓励与支持，使业态结构的调整适应经济发展的要求。

　　２．业态结构应适应不同的消费阶层和人们的消费水平与习惯。按我市1998年统计年鉴中城镇居民家庭收入水平分析，我们认为：大中型商场应定位在40%的中、高档消费群体，高档豪华商厦和购物中心应定位于5%的高收入阶层；超市连锁店、便民店则定位于广大的消费群体。这就要求业态结构的调整要面向多层次的消费群体，在满足大众化和生活化的同时，也不应忽视我市高消费群体的存在。在我们对世纪金花购物中心的典型调查中，他们就认为，我市缺乏高档次、高品味的购物场所。基于此，我市要重点培养2～3家满足这类消费群体的高档豪华型商厦和购物中心。另外，我市市民的消费水平与消费习惯已与国内发达的城市相差不大，因此，业态结构的调整还应充分考虑人们对方便、快捷、娱乐、休闲的追求。

　　３．业态结构的调整不应违背各业态的内在特征。我们认为，业态的多样化是消费需求多样化与市场细分的必然结果。每一种业态都有其不同于其他业态的内在特征，如百货店、购物中心，它们建设成本大、周期长、风险也大，这在一定程度上限制了这些企业向外扩张的冲动。仓储式超市建设成本低、见效快。便利店、专卖店、专业店等则适于遍地开花。这些特殊性要求本身就提供了一个大致的业态结构框架。

　　综合上述原则，并依据“巴特莱”法则，我们认为我市零售业的合理结构可从质（销售额或利润额）和量（网点数）两个角度进行安排。从质上看，百货店、综合超级市场、购物中心、仓储式商场和小超市、便利店、专业店、专卖店两大部分的比例分别为80%和20%；从量上看，其比例正好相反。

实现业态与商业布局的有机结合

　　根据西安市商贸“十五”计划及2010年远景规划，在未来十年我们要将西安建成以科技、旅游、商贸为先导的社会主义外向型城市，结合这一发展目标合理调整商业布局尤显重要。我市商业布局应遵循“中心集团，外围组团，轴向布点，带状发展”的原则，把中心集团划分为三级网络商业区和一个中央商务区（ＣＢＤ）。其中一级商业区在中心市区的东、西、南、北四条大街及解放路；二级商业区以小寨、土门、张家堡、胡家庙等地区为代表呈多中心格局展开；三级商业区选定全市人口居住密集地区、住宅新区、开发区等；中央商务区在南郊电视塔附近，占地约为3.4平方公里，是未来城市副中心。以上这种商业布局，不仅考虑到现有的业态区域格局，而且为将来新兴业态的布点留下了充足的选择空间。

　　在一级商业区，随着旧城改造和道路拓宽速度的加快，应在“中”字型(东、西大街；莲湖路、西五路；南、北大街；解放路及将拓建的洒金桥大街)地区的框架内重点发展百货店、中型连锁超市、专业店、专卖店等业态。因为这些业态不仅能满足城内消费者多样化且较为超前的消费需求，而且面对“寸土寸金”的形势，这些业态的灵活性能在一定程度上适应这种要求。目前，一级商业区内明显存在结构失重，重心集中在南大街、东大街西段及解放路，西大街及北大街、莲湖路则网点少、“人气”差。因此，今后应集中力量改变现有网点格局，按“中”字型布点规划以求均衡发展。另外，为了突出我市的古城特色，可考虑在完善环城内书院门、德福巷仿古步行商业街的基础上，随着环城旅游活动的开展，可逐步在城墙内圈建设旅游产品、小工艺品、小餐饮、环城仿古街，扩大步行商业街的建设，使人们在古与今的交错中感受旅游、购物、休闲的乐趣。

　　在二级商业区内，除巩固发展现有上门、小寨、胡家庙。张家堡等地区的商业中心外，还要依靠二环这一得天独厚的交通便利条件，开辟新的商业区。主要应以要求交通条件较好的业态为主，如仓储式商场、大型综合超市、超级市场及综合性或专业性批发市场等。具体而言，就是在城市的东西南北四方各建一个1万平方米以上的大型仓储式超市，1～2个5000米左右的中型超市。鉴于东、南二环线的网点集中度高，购物氛围浓的状况，可以考虑在东线和南线各增建1～2家仓储式商场，以缓解“家世界”的压力。这样不仅方便了消费者，而且不会产生市场垄断。在城郊结合部、大集镇、交通干道附近合理布置一些农副产品、农业生产资料、工业品生产资料、日用商品等市场和相应的商贸服务设施。今后应增强批发市场的辐射力，着力培育一批对西部乃至全国较有影响的商品批发市场。另外，应结合我市旅游、文物等资源丰富的优势，引导旅游商品向民族化、特色化、优质化方向发展；配合旅游景点、风景区，兴办配套服务体系，开发休闲度假娱乐旅游项目，开展商务、购物等观光旅游；健全旅游商品的营销组织体系，在我市建设1～2个旅游商品专业市场，逐步发展成为覆盖全国的旅游商品集散地。

　　对三级商业区应首选与居民生活息息相关的业态。在人口居住密集区住宅新区、开发区等建立一批方便群众消费的便民店、超市、连锁店等商业网点。重点建设群众日常生活必需品供应设施，具备行业齐全、服务配套的特点，以完善住宅区、新建区的商贸服务功能。

　　中央商务区这是未来西安的城市副中心和现代化办公及领事馆区，它的业态选择应接近一级商业区的模式。应围绕金融、会展、证券、信息、娱乐外国领事馆区等的发展，配套建设现代化的商贸服务体系，形成环境高雅、设施超前、功能齐全、风格独特的外向型城市新区，使之成为现代化的与国际接轨的示范区。

　　围绕城市外围组团区，建设商贸服务设施，逐步完善未央、阎良、临渲、韦曲、草滩等9个现代化、大容量的组团式商业服务体系。

　　上述业态的区域布局，兼顾了三级商业区和城市总体规划的要求，对于促进零售业与经济的良性互动机制的形成，将发挥基础性作用。今后在落实商贸业整合方案时，严格按照我市商贸业“十五”发展计划，采取切实有效的措施，综合运用经济、法律和行政手段，加大工作力度，以确保目标的实现。在实施西部大开发战略的前提下，解放思想，实事求是，以市场建设为先导，以扩大内需为经济发展的基本立足点和战略方针，突出抓好商贸业经济结构战略性调整和业态调整，面向国际、国内两个市场，着力培育商贸业新的经济增长点，使西安商贸业服务功能更完善、市场运行更规范、消费环境更优美，在区域经济中发挥更强的幅射和带动作用。