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北京商业网点布局与规划研究
北京与国内外发达城市商业对比分析
国际上商业比较发达的城市主要有纽约、东京、巴黎和香港。国内大城市及沿海开放城市中，商业最发达、最具特色的是上海和广州。其共同特点是：根据各自特点确定商业综合功能和发展战略，商业网点规划布局合理，层次分明，管理先进，服务质量高，方便生活。
北京与商业发达城市主要有以下几方面差距：
第一，在全市商业网点布局规划问题上缺乏科学的论证和长远的符合实际的发展目标，规划部门多从城市用地的角度规划商业网点，而在经济效益方面考虑不足，缺乏国外普遍注重的对商业区周围环境、人口、交通等的综合分析和评估，有些项目还存在盲目上马的现象。
第二，商业业态较为单一，尤其是零售形式绝大部分是店铺式销售，而发达城市总是多种形式并存，如邮购、赊销、访问销售、通信销售、自动售货机等等。
第三，由社会主义市场经济体制还不完善，部门分割、地区分割还比较严重，严重影响了商业网点的建设和发展。比如居住小区商业网点配套建设中就出现了商业网点产权归属等一系列矛盾。
第四，国外由于交通工具可以代步，许多超级市场设在城外，而北京市民个人交通工具还很落后，不具备在城外设置类似国外大型购物中心的条件。
第五，随着一大批连锁店、超级市场和仓储式商场的兴起，与之配套的现代化大型物流中心和配送中心的建设还相对滞后，批发体系尚未形成。
北京商业网点布局规划总体方案
按商业团、商业带、商业点将北京的商业设施作如下布局规划：
一北京城市商业团的布局规划
(１)各级商业中心的功能定位。商业团是指位于城市中各个区域，相对集中分布的大大小小的商业群体，即商业中心，它又分为四种类型：即超级商业中心、市级商业中心、区级商业中心和居住区级商业中心，它们分别因规模、服务人口及地域条件的不同而具有不同的特点。
１超级商业中心。超级商业中心是商业网络中等级最高的中心，在城市商业中心网络中的地位至关重要，它不仅是一个网络的核心，同时也是一个网络形成和发展的支撑点。一般位于城市的黄金地段，占地面积应达到4－6平方公里，其服务对象面向全市的常住人口和流动人口，覆盖全市，集贸易、金融、信息、服务等多功能于一体，进行高层次经济活动的地域，也是现代化大都市的核心，超级商业中心在设施、环境、管理、服务等方面都必须具有国际一流水平。
２市级商业中心。市级商业中心主要是为城市提供多层次的优良服务，其功能不仅单纯地购物，还应包括餐饮、服务、娱乐、金融、邮政、信息等，并拥有良好的环境效益，形成一个多功能的现代化公共活动中心。它服务的对象不仅包括本市人口，而且还包括大量的外来流动人口。其特点是①以零售商业、饮食服务为主，兼有大中型综合购物中心、专卖店、超级市场及餐饮等，商店集中，一般以商业街的形式出现；②客流密度大，并以流动人口为主，消费者停留时间长，特别是节假日能吸引大量顾客，服务人口一般要求在80万－100万人之间；③商业中心的建筑总面积一般在15万－20万平方米之间，商业网点数量在100家以上。
３区级商业中心。地区性商业中心是整个城市商业服务网络的中间环节，规模介于大型商业区和居住区级商业区中间，一般在居住人口５万人以上的居民地区考虑设置区级商业中心。它提供的服务对象主要为本市常住人口和少量流动人口，商业安排行业要齐全，在以中档为主的基础上，向多档次发展，购物特点是节假日多，平日分散，多集中在上下班时间，顾客逗留时间短，购物目的明确。有以下功能和特点：①商业网点比较集中，建筑面积每千人1000－1200平方米，建筑总面积４万－６万平方米以上，服务人口10万－20万人；②经济效益和社会效益比较显著；③吃、穿、用各类商品齐全，经营品种以中低档为主，适当兼营高档商品；④有一定数量的大中型商场和名特商店、超级市场；⑤商业设施比较先进；⑥商品、服务、管理质量达到一定水平。
４居民区级商业中心。主要服务对象是居民区的常住人口，一般应设置在居民人口３万人以下的地区，它的建立是为了利民便民。建设的基本思路是：一个居住区设置一个由若干骨干项目组成的居住区购物中心包括综合食品商场、综合服务楼和集贸市场；一个小区设置一个由综合食品店、百货店、餐饮和集贸市场构成的小区购物中心；另外，设置由小副食、小食品、小百货和小饭铺组成的若干综合便民店，形成大集中小分散的居民购物网络。具体可在居民区商业中心建设１－２个具有一定规模的超级市场，中型规模的综合商场，一批专卖店以及与居民生活密切相关的商业网点群，经营中低档的日常消费品，并提供各种便民利民服务。居住小区级1.5万－３万人口每千人拥有商业设施建筑面积724－809平方米。居住小区级0.7万－1.5万人口每千人拥有建筑面积525－702平方米。
(２)各级商业中心的布局规划。
１超级商业中心。在全市范围内，根据超级商业中心的特点，将西单商业区定为超级商业中心。
２市级商业中心。根据市级商业中心特点，在1040平方公里的规划市区内，安排９个市级商业中心，其中包括王府井、前门两个老商业区及朝外大街、木樨园、公主坟、马甸、双榆树、西客站、北京站等七个新商业区。
３地区级商业中心。地区级商业中心共安排71处，包括改造扩大29处现有地区性商业区并在原有商业区较繁华地段新建或改建42处。
在旧城范围内主要以现有商业区为基础，结合旧城危旧房改造，在东城、西城、宣武、崇文四片地区建设15个地区级商业区，重点是改扩建，可对小型网点打破行业界线连片改造，扩大规模增加客量，这一地区虽然受古城保护的制约，但仍可形成旧城区沿内环线分布的商业网络，带动旧城区零售业的发展。在近郊按东、东北、东南、北、南、西、西北、西南郊八片地区建设３４个地区性商业区，在10个边缘集团建设22个地区性商业区。
４居住区级商业中心。初步设想居住区网点在居住区出入口主要路段集中设置，形成居住区的小商业中心，在配套商业设施中应建设１－2个中型超级市场，和楼宅底市，并与集贸市场结合，为便于经营，方便群众可多建设一些连家铺，采取前店后居，下店上居等多种建设形式，方便不同层次的消费者。居住区配套商业设施规模，商业面积至少不低于住宅建筑面积的5％。特别是旧城危旧房改造区临近城市干道或历史繁华街道的商业建设比例还应更高一些。对小型零售网点应积极推行连锁经营，可与大型零售店或批发联合，通过连锁增强经营活力。
二商业带的布局规划
商业带是指商业街，其中包括综合性和专业性两种，我们规划10条综合性商业大街及18条有一定规模的专业性商业街。
10条商业大街，要结合城市旧城危旧房改造和交通的发展，在交通干线的一侧或二侧以及支线形成沿街一二层店铺相连的商业大街。这些商业大街要结合传统商业街发展。１０条大街分布为王府井、西单、前门、大栅栏、朝外、广安门、崇文门、崇外、海淀镇、翠微路。１８条专业性商业街要依靠规划和政策的引导，通过新建改建来发展，并争取形成几条全市乃至全国闻名的专营商品街。在专营商品街经营的商品应规格、品种、档次十分齐全，有很强的挑选性供顾客选购，并采取批发与零售相结合的方式。我们初步设想北京应发展１８条左右专营商品街。如：1、中关村高科技电子产品街；2、在右安门或广内大街一般发展家用电器商品街，交电公司可以与零售联合发展；3、西四北大街的电子元器件商品街；4、秀水东街和雅宝路的服装商品街；5、男士服装街暂定崇文门大街；6、金银饰品街在王府井大街；7、民俗手工艺商品街在天桥文化开发区；8、南礼士路小商品街；9、琉璃厂文化用品街；10、隆福寺北京小吃街；11、大红门“浙江村”皮货商品等；12、劲松眼镜商品街；13、廉价商品街地点未定；14、鞋帽商品街；15、装饰用品街；16、汽配一条街三里屯；17、书市一条街海淀镇；18、红庙至十里堡纺织品一条街。
三商业点的布局规划
结合市、区两级商业区规划建成10个10万平方米以上特大型购物城。100个万平方米以上大型零售市场。
10个10万平方米以上特大规模综合购物城的分布为：王府井商业区东安市场改造15万平方米，百货大楼北侧扩建，西单商业区的西西工程６号商业楼14.7万平方米，朝外大街的北京商业友谊大厦14万平方米，北郊马甸的京都商业中心５号楼10万平方米，木樨园的木樨园购物城10万平方米，西客站的商业大楼15万平方米，公主坟翠微大厦10万平方米，公主坟商业大厦13万平方米，甘家口钓鱼台商城12万平方米。这些综合购物城主要以购物为主，兼有餐饮娱乐等设施，经营商品规格品种齐全，以高中档为主，并有先进的设施，良好环境。100个万平方米以上大商场安排在市级地区级商业区和远郊县城，其中超级商业中心布置10个以上，市级大型商业区３－10个不等，地区性商业区有条件的可安排１－２个，远郊县城安排１个。这些万平方米以上大型商场是全市商业网络的骨干，以大型骨干项目为依托带动周围商业的繁荣发展。
四批发交易市场规划
批发交易市场应重点安排在三环、四环路一带和靠近城市对外放射路地区，形成辐射全市连接全国的不同层次的批发网络。按照原国内贸易部《全国商品市场规划纲要》提出的，今后将以全国性商品批发市场为重点建设目标，积极发挥全国性商品市场在调剂供求、平抑价格、引导和组织生产等方面的作用，同时构筑多元化市场建设投资格局，确立合理的商品市场布局，强化市场监督、管理和服务体系。我市商品市场建设也要按农副产品、日用工业品、生产资料市场三大类进行布局，初步建成以全国性批发市场为中心，以地方批发市场为骨干，以中小型市场、集贸市场为基础的统一、开放、竞争、有序的批发市场组织体系。
按照上述原则，规划在丰台区的新发地，建成一个农副产品中央级批发交易市场，占地5000至１万亩，另外结合东郊、南郊仓库区改造发展若干物流中心和仓库超级市场，并建设若干中型批发交易市场，形成畅通的网络渠道。
发展步骤
一1996－2000年，彻底改变商业设施落后面貌，达到比较先进水平。
１．零售网点在原有基础上每年再净增加5000个左右，到2000年达到30万个，平均万人拥有网点250个。
２．完成王府井、西单、前门三大市级商业区骨干项目的改扩建。其中，东安市场改造、百货大楼北侧扩建、西西工程、华南大厦、五环购物中心、珠宝市购物中心在此期间建成。
３．新建７大市级商业区要将购物中心骨干项目建设起来，形成一定供应能力和覆盖辐射能力。71处地区性商业区和远郊县城的商业中心发展改造形成一定规模。
４．10个大型综合购物城基本建成并建成70多个万平方米以上大型零售商场，使全市拥有大型商场数达到100个左右，十条大街形成规模，并建成若干专营商品街。
５．新建居住区和旧城危旧房改造区要按市政府有关规定标准建成规模不等的零售商业群体，以方便群众生活。
６．建成农副产品中央级批发市场和若干各种形式、经营各类商品的批发市场。
二2000年—2010年，商业发展达到较现代化水平。
零售业：建成市区两级商业区和卫星城、县城商业中心。新建居住区、旧城危改区按规划指标全部配齐零售商业网点，达到全市网点分级配套、布局合理、行业齐全、设施现代化，满足多层次消费需要，经营服务、管理达到全国第一流水平。
批发业：批发设施现代化，达到布局合理，商品流通畅通，使北京市场成为具有强吸引力和辐射力的全国第一流的商流中心。
方位的特点来配置商业网点，形成各自的商业文化服务中心。总之上述各类商业零售网络布局是与北京城市布局相吻合，与居住和就业人口分布相匹配的，可以减少某些不必要的城市交通流量，方便于群众，也有利于零售商业获取经营效益。
根据以上布局规划，结合当前商业网点建设中存在的问题，对今后发展提出以下几点建议。
一、商业网点的发展要与城市综合布局的发展相协调
商业网点是城市物流的重要环节，也是人流集散量较大的场所，另外人们的购物活动往往还会与休闲、文化、娱乐、社交等其他活动相结合来进行。因此商业网点的布局会与城市基础设施尤其是交通设施、与城市文化、娱乐设施，（如影剧院、游乐场），其他服务设施，（如银行、邮局、餐饮），甚至公园绿地的综合配置有密切关系。当然首先还是要与它所服务人群的数量和特点有着最密切的关系。因此建设商业网点应对其服务人群数量、特点，人们的活动规律以及该地段其他城市设施发展状况作一定调研，如不作较深人的科学的可行性分析，就确定商业网点建设的位置和规模，一味追求规模大、档次高，则不但达不到取得高效益的初衷，反会得到相反的后果。另外北京的城市化向郊区扩散会有一定的过程，与交通工具的发展也有相关性，因此盲目的超前发展或在目前人们难以便捷到达的郊区去发展较大规模的网点，也会造成经营效益不佳。据说前一时期有关部门曾论证过有单位招外商合资，拟在昌平县京昌高速公路龙观至沙河镇南一带选址建设占地20公顷左右的大型购物中心，这种布置在高速公路旁远离城镇的购物中心在美国见得较多，而面对我们目前“汽车化”程度相当低的国情、市情来说，可能给人们带来“可望不可及”之感，不会有好的经营效益。
二、商业网点的布局要有序化，形成网络结构
在总体上应当形成以大中型商业中心为骨干，众多小型商业中心为基础的分散覆盖全市的网络结构。使人们除了购置高档、特色、大件商品需到距离较远的大型商业中心去以外，平时解决一般需求或日常的购物行为，可以就近于不远离居住地或上下班途经的中、小型商业中心来解决。这样做不但可以大大减少城市交通量，而且还可以方便于群众。当然另一方面对每个商业中心，尤其是大、中型商业中心的局部来说，其布局又应相对集中于一定的街区范围内，以形成紧凑的，有一定“群体效应”的商业网点群落，不但方便于群众，也有利于商家经营效益的提高。总之这种有序化的网络结构正可以比作一台戏，演职人员各有其岗，各司其职。
三、商业中心要有其经营特色，服务档次定位也要合适
如位于市区西北郊地区的海淀大型商业中心，其周围大专院校和科研机构林立，因此应当突出为中外科技、教育界服务的经营特色，要有不同于其他７个市级大型商业中心之处。现在正在建设的图书城并将形成书市，再与中关村电子一条街相衔接，一定会形成与之相符的特色。而位于朝阳门外的大型商业中心，则应有与之不同的特色，朝外大街既处于首都的三个外国使馆区之中，附近涉外饭店又较多，另外周围还有不少工厂和一般居民区，因此这个商业中心的经营特色应当多方位兼顾，并在一定程度上突出为外国人购物和消费的需求服务。当前蓝岛大厦就是如此，在工艺品、刺绣品等经营上多于其他大商场，为旅居中国的外国人所青睐；其定位档次上以中档为主，也有高档，因此经营效益较好。从现阶段客观需求来看，在朝外大街这样的综合性大商场应有二、三个即够，并在经营上适当拉开服务档次。另外应当配在相当数量各有经营特色的专业店，以适应不同需要。这个市级大型商业中心，今后可随着地区建设的综合发展来逐步增加网点，扩大其整体规模，这样就不至造成当前综合商场过多、定位档次过高、整体规模过大，致使有的商场经营不景气甚至关门的结果。
总之，今后北京的商业网点建设还应适度加强宏观调控，并希望能与城市规划部门有更多的对话和商讨，进一步做好开发建设前的可行性分析。 |
