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论居住区商业网点建设与发展
赵德海
摘要：随着我国改革开放的不断深入，城市建设蓬勃发展，新居住区犹如雨后春笋使老城区的外延不断扩大，城市商业网点建设的重点也由市区中心地带转向新居住区。居民陆续迁入新居，居住区商业网点与居民消费不相适应的矛盾日益显露出来，显然，计划经济体制下保障型的居住区商业网点的模式不能适应当前市场经济发展的需要。为了实现和不断扩大商品流通，促进市场经济的发展，方便群众，促进消费，活跃市场，必须要有一定数量和规模的商业经营机构，并按照一定的原则与标准科学地进行配置和布局。为此，探索出一条居住区商业网点发展的新思路成为各方关注的问题。
一、目前居住区商业网点存在的问题
尽管建设居住区商业网点的问题现已被提上日程，各城市的建设步伐在加快，然而在建设发展中仍存在诸多问题，主要表现在：
（一）布局不合理
随着城市人口向城区附近的大规模分流，新的社区性商业中心应运而生。而以目前的状况看，新建居住区的商服网点数量很少、布局分散。然而在有些地区，与居民生活密切相关的中小商业网点得到一定程度的改造，但基础设施比较落后，现代化水平不高。
（二）行业结构不合理
在居住区的商业网点中，商业、饮食业发展较快，服务业网点发展较慢，修理业微乎其微。这其中只重利润、忽视需要的问题，是形成利大行业网点多，利小行业网点少的局面的主要原因。微利的便民商服网点举步维艰，便民连锁店、超市等多种业态商业网点发展滞后。
（三）缺乏对公建网点配建、征收的制约
从已建有商业网点的居住区来看，没有有力的公建网点管理法规，缺乏对公建网点配建、网点建设费征收的制约，是普遍存在的问题。比如，对于公建网点规划编制和建设项目方案的预审、配套费的征收使用管理、公建网点竣工验收等问题。如果商业部门不参与其中，那么对建设单位不执行网点的规定并没有约束力，难以行使监督权。
二、居住区商业网点的建设标准及发展途径
近年来，国家对居住区商业网点建设标准的问题十分重视，全国大中城市都在进行研究。那么，居住区商业网点究竟按什么标准来建设，将如何发展是摆在我们面前的一个课题。我们应明确影响商业网点区位分布的因素，主要是：１．市区各部分的发展历史和功能；２．市区人口密度分布；３．所处位置的可达性，即居民从出发地到目的地获得某处功能效益的方便性；４．消费者的购物习惯。建设居住区商业网点，以上各因素是我们首先应该想到的。
在此基础上，我们也需要从实际的经济形式来考虑。社会主义市场经济条件下，商业网点的建设是为了方便生活、提高人民生活质量、繁荣市场，促进市场经济发展，并在市场竞争中求得发展。这样的网点建设，既能满足人民生活需要和提高生活质量，产生很好的社会效益，又能产生经济效益，并互为条件，从而形成良性循环，使居住区商业网点得到发展。而这样的网点建设，既要发展一定的数量，更需要网点的建设规划、布局、规模结构业态以及经济服务内容等方面适应市场经济要求。基于以上各方面因素的考虑，居住区商业网点建设应当是：
（一）利民便民
利民便民，是居住区商业网点建设的根本原则，正如江泽民总书记在视察北京城市工作时指出的：“城市的各种生活服务设施，比如粮店、商店、理发店、浴室、住宅、宾馆、影剧院、公共交通和区域设施建设，应当考虑不同的、多层次的社会需求，但首先要方便大多数群众的生活，满足大多数群众基本生活需要。”居住区配套建设商业网点要把察民情、办实事、方便人民群众生活作为立足点和出发点。因此，对于居住区及商贸区，其商业网点构成以粮店、副食店、日杂店、综合商店、小农贸市场等基层商业网点为主，经营品种主要是与居民生活密切的日用必需品，为附近居民直接提供日常服务。
居民区商贸区属于三级商业群体，主要是相对一级市级商贸区和二级区域商贸区而言的。其划分标准主要是考虑各网点的区位分布及未来发展趋势，按商业群体各自不同的规模、网点数量、经营门类、占地和营业面积、客流量以及自身服务功能等因素综合分析。不同网点在功能、定位等方面不同，在各自的建设上有较严格要求。居住区商业网点的配建要与城市规划发展相适应。对于占地约３～４公顷，建筑面积约４万平方米的居住区，商业网点数大约在100个左右为比较合理。当然，各城市经济发展程度不同，服务功能不同，居民需求也就不尽相同，网点设施更须因地制宜。对于日常所需生活用品，方便快捷是居民之所求。因此对服务人口在３万～５万人的居住区，服务半径在200～500米为宜，即居民从居住地到目的地获得的经济效益的时间大约为10分钟。各国条件不一，标准也就不同。以美国一城市为例，他的居住区服务半径为0.5英里（１英里＝1.6093公里），其生活质量较高，节奏较快，人均拥有汽车1.5辆，居民消费一般为定期一次性购买，商店的远近并不重要。而我国则不同，尤其是新建居住区为解决居住住房、城市改造服务，人们的消费能力也没有达到一次性购买的水平。尤其是对于远离商业中心的居住区而言，日常生活用品的便捷性是商业网点建设的基本条件，因此把服务时间定为10分钟左右是合情合理的。
开发建设居住区是党和政府为群众生活办的一件好事，但群众对生活不方便的问题得不到解决也是不能满意的。只有首先按照以人为本、服务居民生活的要求配建商业网点，才能真正把居在区建成环境优美、交通便利、生活方便、管理有序的居民乐园。
（二）按比例配建
新建居住区商业网点建设必须按照国务院的有关比例配建。不按照计划确定的网点进行配建，一旦住宅建成就难以补救。这就势必影响网点的建设与发展。例如有的开发商为追求得房率将规划建网点的土地大多移作建造住宅，结果有万平方米的住宅建成后却很少有网点，居民反映强烈，住房销售也因此受到影响，开发商只得另寻空间进行小搭小建。这样的网点只能是杂乱无章的，破坏了居住区的整体形象。另外，居住区商业网点建设的数量也应由政府规定，而不是让建设单位自行确定。新居住区商业网点有一个培植期，短则三五年，长达七八年。从第一批居民迁入到形成居住区中心，有一段过渡时期，商店要经过亏损，持平和盈利三部曲。所以新居住区商业网点建设初期显然是政府行为，具有社会效益。
（三）按照市场经济要求配置
我们虽谈到“完全依照市场经济调节社会效益是不可能的”，但并不意味着放弃市场这只重要的手而单纯依靠比例配建，相反，两者要结合起来，在按规定配建的同时还要符合市场经济要求。社会主义市场经济是一种以效益来配置资源的经济。在社会主义市场经济条件下，追求最大利润已成为企业决策的目的，各部门的动因也常是效益。因此网点设置既要考虑社会效益，也要考虑经济效益，前者需要后者来支撑，不然难以持久。当然没有社会效益，也不会有真正的持久的经济效益。社会效益从商业网点角度来讲，也可以说是方便生活满足居民消费的需要。据此，网点的配置：
ｌ．拓展经营，开拓服务领域
在合理配置基础设施的前提下，也可以打破传统的网点配置模式，重组行业结构，拓展经营空间，开拓新的服务领域。原因有二：其一，居住区网点的服务对象是本住宅区居民的个人消费，与市区客流量大、辐射面广的情况有所不同；其二，市场结构变化，商贸主渠道的市场格局已不存在，各行各业都在进入商业，零售市场的市场容量扩大，竞争激烈。为此，今后的网点经营，不宜坚持原来的按行业分工，可以扩大经营范围，既可跨系统行业，也可跨非系统行业，扩大服务领域，增加服务功能，提高服务质量，以此来增加更多消费，实现社会效益和经济效益。根据上述分析应当把拓展经营、开拓新的服务领域作为发展居住区域商业网点的重要途径。例如：裁缝店可以兼营书刊、日用品乃至食品、餐饮等；有的行业如粮油、副食品必须多种经营。以粮油为例，传统的两千户居民设置一个粮店的格局在粮食价格放开以后就难以维持，需要在保证粮食供应前提下，扩大多种经营，但必须保证一定比例的营业面积，经营粮食及其制品。扩大系列服务，在供应某一商品的同时，对其使用上相关的方面开展服务。如销售服装的同时为顾客裁剪、缝制、咨询、培训，甚至组织模特表演一条龙服务；还有家电知识讲座、培训、修理一条龙服务；卖药、咨询、保健讲座一条龙；婚礼服务，家政服务一条龙等，把商品销售乃至使用服务结合起来。开拓新的服务领域，简文化、娱乐、体育等领域延伸。既提供文化娱乐体育等用品，又尽可能开辟消费这些用品的场地，供人们学习、唱歌、跳舞、健身锻炼等。还可以与文化、体育等部门联手开展体育、文艺、唱歌、曲艺表演，以及举办各种文化节等，将商品销售与发展商业文化、精神文化建设紧紧融合在一起。以商品销售推动文化体育发展，由文化体育促商品销售，既满足居民物质生活需要，又推动两个文明建设。
总之，本着贴近生活的原则，凡是居民生活需要的服务内容都可以开展。只有这样，才能摆脱计划经济的模式，不断地提高城市服务功能，提高人民生活质量，提高经济效益。
２．不断创新，采取多种经营方式
对新开拓的服务领域，经营方式可以采取多种形式，既可主营又可兼营，既要打破行业界限，又可与不同行业、不同所有制部门和单位合作联营，甚至可以推行扩大会员制的方式。
３．发展连锁经营，推行连锁超市
连锁经营是社会经济发展到一定阶段的产物，是我国深化流通体制改革的主攻方向，也是“菜篮子”、“米袋子”工程的重要内容，是“民心工程”不可分割的组成部分。连锁超市这种商业网点，成本低，购物便捷、省时、便利，迎合了人们日益加快的生活节奏和正在更新的时间观念。发展连锁业不在于形式，而要在统一经营、统一价格、统一送货、成本降下来的实质性工作方面下功夫。发展连锁商业，要结合我们的国情、省情、市情，要高起点，结合本地区居民生活习惯，适当延长营业时间，既便民，又是竞争的有力措施。居住区的连锁超市应当以供应主副食品、家庭常用商品为主，规模在１００～２００平方米左右，有条件的可以再大些。在万人居住区，可以设１个；而在５万人居住区，可以设２～３个。
４．结合实际，规模适当
商业网点的规模，对网点的经济效益关系极大。适度的规模对网点的经济效益能够产生正效应，反之，也会产生负效应。随着市场经济的发展，商业现代化水平的提高，对商业网点建设合理化的要求也越来越高，在商业网点的布局、规模、功能诸方面都要求更加合理，更加适应市场经济的发展，为实现最佳效益提供有利的条件。居住区商业网点的建设结合本地区情况，包括本地区居民的人口数量、消费水平、环境特点及商业网点状况因地制宜。因为其面对的是居住区，中低档收入和中档消费者是大多数，是市场消费的主体，其商业网点建设不应脱离人民大众消费水平和需求，因此规模不宜过大，也不必搞高档装修。实践证明，朴实无华的商业网点更适合居民群众的口味。
５．统筹安排，合理布局
对于新建的居民区，由于配套设施没有彻底完善，网点建设很容易出现“见缝插针”现象。这样势必造成居住区网点建设秩序无章，不规范、不标准的问题，从而给交通、消防、安全带来隐患。网点的布局应选择靠近文化娱乐设施、公交站、人流顺向的主干道的两侧，形成条状、“十”状、“Ｌ”状、店店相连的商业中心。
三、保证居住区商业网点有序发展的措施
现在，在新建的居住区，随处可见的是总体规划以外的杂乱无章的店铺，有的侵占规划绿地，有的霸占人行道，为了避免此类现象的发生，更为了构造一个环境优美、宁静安全、生活方便有序的居住氛围，我们需要采取一些措施：
（一）加强舆论导向，使社会上进一步了解没有商业主渠道，市场就不稳定这一道理。
（二）要建立健全公建网点配建、网点建设费征收、使用的制约措施，调整配套费的下拨流程，特征收的配套费中有关商业网点费部分划交给商业部门统一安排使用。
（三）要依靠审计、监察部门对配套费使用的审计和公建网点配套交付执行的监察，以防止配套费和国有资产的流失。
（四）各地争取公建网点管理办法尽快出台，使之有法可依，违法可究，从根本上保证文件的贯彻落实。
（五）要继续贯彻一手抓管理，一手抓开发的方针，商业部门要充分利用网点建设资金来开发网点，对尚未开发的居住区中心商业用地有计划地进行开发建造。
（六）加强对商业直管用房的产权、产业管理，同时开发物业管理。通过管理，提高房屋的完好率，延长使用寿命，并为使用单位提供良好的购物环境和企业形象。
（七）要加强网点的规划管理。严格执行商业网点规划，在城市建设中也会成为一种艺术。这种艺术运用得当，给人以整体美。同时也可解决“见缝插针”的问题，防止行业结构畸形发展，影响社会效益，从而保证商业网点建设的健康发展。
无论采取什么样的管理、监控措施，最有力的应是以法律形式明确下来。比如说，居住区商业网点的规划如何形成、规划的最终审批权、公建网点的布局、临时网点的增补由谁管理等问题都应以法律形式明确规定下来，这样才能保证居住区商业网点按规划要求加快建设有序发展。
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